平成26年度第2回都市計画審議会

事務局（加藤開発調整監）

 ただいまから、平成26年度第2回長久手市都市計画審議会を開催いたします。私は、本日の司会を担当させていただきます建設部開発調整監の加藤でございます。よろしくお願いいたします。

事務局（加藤開発調整監）

 それでは、開会に先立ちまして、建設部長の浅井よりご挨拶申し上げます。

 【建設部長あいさつ】

事務局（加藤開発調整監）

 まず、はじめにお手元の資料を確認させていただきます。本日の次第、長久手市都市計画審議会委員の名簿、平成26年度第2回長久手市都市計画審議会議案書、都市計画の案のA3判パンフレット、以上になりますが、お揃いでしょうか。資料の不足・不備がありましたら、係の者が伺いますので、挙手をお願いします。よろしいでしょうか。

 本日、水津委員から欠席のご連絡をいただいております。なお、本日の会議は、委員10名中、2分の1以上の、9名の委員の皆様方にご出席をいただいており、長久手市都市計画審議会条例（以下「条例」という。）第6条第2項により、成立いたします。

  審議会の議長は、長久手市都市計画審議会運営規則（以下「運営規則」という。）第4条により会長が務めることになっておりますので、議事の進行をよろしくお願いいたします。

瀬口哲夫議長

 円滑な審議、進行にご協力を賜りますようお願いします。運営規則第7条第1項により、本日の審議会の議事録の署名者2名を指名します。市議会議員の青山直道委員と浅井たつお委員にお願いします。

 本日の審議会の傍聴者については、1名の方の傍聴の申し込みがありました。

 それでは、審議に入ります。本日は、3つの議案について審議いただく予定です。

 なお、第1号議案から第3号議案までは、「公園西駅周辺地区の用途地域の変更」に伴う案件となっておりますので、一括でご審議いただこうと思います。

 それでは、第1号議案から第3号議案までについて、事務局の説明をお願いします。

事務局（平岡専門員）

 本日の議案について、説明させていただきます、都市計画課の平岡です。よろしくお願い致します。 第1号議案から第3号議案につきましては、関連する案件ですので一括してご説明いたします。

 まず、公園西駅周辺地区の位置についてご説明いたします。この図面は、長久手市全域の都市計画基本図でございます。図面中央のオレンジ色丸印が長久手市役所で、東西、画面上で左右に伸びる青の実線が主要地方道力石名古屋線、通称グリーンロードです。また、東西、画面上で左右に伸びる黒の破線が東部丘陵線、通称リニモで、黒の丸印が公園西駅でございます。この公園西駅をはさんで赤色の実線で囲んだ区域が、今回、土地区画整理事業を行っている公園西駅周辺地区でございます。

 それでは、第1号議案の「名古屋都市計画用途地域の変更について」説明いたします。議案書は、1ページから10ページでございます。用途地域とは、都市計画法に定められている制度で、都市の将来像を想定した上で、住居、商業、工業等を適切に配置することにより、良好な都市環境を形成するために行われる土地利用上の区分のことです。用途地域の設定により、建築物の用途、容積率、建ぺい率などに関して、一定の制限を設けることになります。用途地域は、住居系用途7種類、商業系用途2種類、工業系用途3種類の計12種類に分かれており、それぞれの地区の実状や今後の整備の方向性に合ったものが指定されます。こちらが現在の用途地域の指定状況です。現在、本地区の用途地域は、区域全域において、図中で緑色に示すとおり、第1種低層住居専用地域が指定されており、建ぺい率は30％、容積率は50％となっています。建築物の高さについては、10メートルを超える建築物は出来ないものとなっております。これは、現在施行中の土地区画整理事業に備え、暫定的に定められていた用途地域でございます。公園西駅周辺土地区画整理事業で仮換地指定が行われ、将来の土地利用が明確になってきたため、用途地域を変更します。変更する用途地域の変更計画案はこのようになります。用途地域の境界については、基本的には道路や河川などの地形地物を境界としています。なお、一部筆界などを境界としている箇所もあります。画面が見にくい場合は、お手元のA3判の「参考資料」と併せてご覧ください。

 ここからは、個別の用途地域について説明いたします。まず、緑色部分を第1種低層住居専用地域とします。現在と同じ用途地域でありますが、建ぺい率を30％から50％に、容積率を50％から100％に変更し、現在よりも敷地を有効に使うことが可能となります。建築物の高さの限度は、建築基準法によって10メートルと定められており、この地域は、良好な住環境を有するゆとりある低層住宅地の形成を図ります。次に、キミドリ色の部分が、第1種中高層住居専用地域です。建ぺい率は60％、容積率は150％です。この地域は、中層住宅を中心とした良好な住宅地の形成を図ります。

 次に、はだ色の部分が、第2種住居地域です。建ぺい率は60％、容積率は200％です。この地域は、周辺環境に配慮しつつ、駅前の立地特性を活かし、店舗や事務所等が併存した利便性の高い良好な住宅地の形成を図ります。オレンジ色の部分は準住居地域です。建ぺい率は60％、容積率は200％です。長久手市ではグリーンロード沿道50メートルについては、幹線道路の立地特性を考慮して、準住居地域を指定していますが、この地域でも市内の他地域との整合を図り、準住居地域を指定します。なお、この指定地域内はすべて公共用地となり、個人の換地はありません。桃色部分が、近隣商業地域です。建ぺい率は80％、容積率は200％です。この地域では、周辺環境との調和に配慮しつつ、幹線道路沿道の立地特性や、広大な敷地を活かした活力ある商業環境の形成を図ります。以上が、用途地域の変更に関する説明でした。

 続きまして、第2号議案の「名古屋都市計画防火地域及び準防火地域の変更について」説明いたします。議案書は、11ページから18ページでございます。準防火地域とは、建築物の構造や材質を制限することにより、市街地における火災を防ぐために定められる地域です。愛知県の「用途地域の決定又は変更に関するガイドライン」では、商業地域や近隣商業地域、建物が密集している地域について、防火地域または準防火地域に指定することを原則としています。このため、長久手市では、近隣商業地域を準防火地域に指定しています。このことから、公園西駅周辺地区では、用途地域の変更にあわせて、近隣商業地域について建築物の不燃化を促進することにより、都市防災の向上を図り、安全な市街地の形成を進めます。図中の青枠で囲まれた部分が準防火地域となります。この地区は、商業施設の誘致を図る地区で用途地域が近隣商業地域です。建てられる建築物は、建物の延べ床面積と階数によって決まります。この表に示されたように、基準の中で建築物の規模が大きいものは 耐火建築物や準耐火建築物とすることが定めらます。この制限によって、災害に強い安全な市街地を形成していきたいと考えております。

 続いて、第3号議案の「名古屋都市計画地区計画の決定について」説明いたします。議案書は、19ページから30ページでございます。地区計画は、比較的身近でまとまった地区を単位として、それぞれの地区の特性に応じて建築物の用途や高さなどを制限することにより、良好な市街地環境の形成を誘導するものです。まずは、用途地域と地区計画の違いについて説明させていただきます。用途を制限したり、建て方のルールなどを具体的に定めることは用途地域でもできますが、用途地域は「全国一律」のものです。それに対して地区計画は地区を用途地域よりさらに細かく捉えて、より細かい制限を定めることができる制度です。この地区計画は、用途地域の変更と一緒に策定することが、良好な市街地環境を形成する上で理想的な制度と考えられます。このため、長久手市では、近年土地区画整理事業により整備される土地では、その地域に応じた地区計画を定めています。公園西駅周辺土地区画整理事業においても、他の土地区画整理事業と同様に定めていきます。

 それでは、地区計画の地区区分について説明させていただきます。先ほどお示しした変更後の用途地域に対して、地区計画ではAからEの5つの区分を指定します。画面が見にくい場合は、お手元のA3判の「参考資料」と併せてご覧ください。用途地域が第1種低層住居専用地域（緑色）をA地区に、第1種中高層住居専用地域（キミドリ色）をB地区に、第2種住居地域（はだ色）をC地区に、準住居地域（オレンジ色）をD地区に、近隣商業地域（ピンク色）をE地区に区分します。なお、A地区の右側部分にある赤枠から除外された部分については、区画整理事業のなかで、より環境に配慮した街区を形成する『先導住宅街区』として位置づけており、詳細なまちづくりのルールを、今後地権者と協議しながら決めていくことから、今回は地区計画を定めないこととしています。この区分したAからE地区について、以下の制限を定めます。

 それでは、各々の制限について説明させていただきます。まずは、建築物等の用途の制限です。先ほど説明しました用途地域による用途の制限に加えて、「地区環境の更なる向上を考え」建築物等を制限するもので、その内容は表のとおりです。お手元のA3判参考資料の裏面にも同じものがございますので、そちらもご覧ください。この表の見方としまして横列に地区名と用途地域が、縦列に建築物の用途が記されています。そして表の中で、白い枠でバツがついているものは、もともと用途地域で立地不可能な建築物、青いラインで囲ってあるものは用途地域で立地可能な建築物です。黄色の部分は、地区計画でも用途地域でも立地可能とする建築物、ピンクの部分は、用途地域では立地可能ですが、今回地区計画で立地を制限又は一部制限していく建築物です。それぞれの地区で制限の内容は異なりますが、遊技施設や公衆浴場、畜舎などの施設は、居住環境に考慮し、すべての地区において制限します。

 続きまして、建築物の敷地面積の最低限度です。これは「建築物が立地する敷地の面積に最低の限度を設けるもの」で、AからC地区で200平方メートル、E地区で1,500平方メートルとし、D地区には適用されません。E地区では、小規模な建築物の混在、乱立を抑制し、一体的な商業系土地利用を促進します。具体的に説明させていただきますと、例えば、隣り合った150平方メートルと50平方メートルの土地があった場合、上の図のようにそれぞれでは200平方メートルに満たないため、建築物を建てることができません。一方、下の図のように一体的に利用して建築物の敷地200平方メートル以上を確保した場合は、最低限度の200平方メートルを満たすため、建築物立地は可能となります。

 続きまして、壁面の位置の制限です。これは「建築物の壁の位置を隣地境界線や道路境界線から制限するものです。」A、B地区においては、隣地境界線から1.0メートル以上、C、D地区においては、隣地境界線から0.75メートル以上空けて建築物の壁を建築していただきます。E地区においては、一部の道路境界線から5メートル以上空けて建築物の壁を建築していただきます。ただし、これらすべての地区で、物置、車庫その他これらに類する用途に供し、軒の高さが2.5メートル以下で、かつ、床面積の合計が15平方メートル以内である建築物又は建築物の部分はこの限りではありません。A、B地区を参考に隣地境界線からの後退について平面図で説明させていただきます。このような土地があった場合、建築物の壁は隣地境界線から1.0メートル以上、離して建築していただきます。但し、物置、車庫等は軒の高さ2.5メートル以下かつ床面積の合計が15平方メートル以内であれば、建築することができます。C、D地区を参考に立面図で見ますとこのように隣地境界線と建築物の壁面を0.75メートル以上空けていただくこととなります。なお、壁面で判断しますので、屋根のひさし部分は該当しません。E地区では、建築物の壁面は、画面で青色に示す道路境界に限定して、道路境界線から5メートル以上離して建築していただきます。立面図で見ますと、このように道路境界線と建築物の壁面を5メートル以上空けていただくこととなります。但し、物置、車庫等は軒の高さ2.5メートル以下かつ床面積の合計が15平方メートル以内であれば、建築することができます。また、壁面ですので、屋根のひさし部分は該当しません。

 続きまして、建築物等の高さの最高限度です。これは建築物の最高高さを制限するもので、良好な居住環境の確保を目的としています。B地区で12メートル、C地区で20メートル、D、E地区で25メートルです。なお、のちほど詳しく説明しますが、A地区については、用途地域の規定により10メートルが限度となります。10メートルはおおよそ2から3階建て程度、12メートルはおおよそ3から4階建て程度、20メートルはおおよそ5から6階建て程度、25メートルはおおよそ6から8階建て程度の高さです。今回の地区計画では12メートル、20メートル、25メートルの3種類の高さの制限があります。B地区は、良好な住環境形成を図るため、周囲に配慮し、12メートルまでの高さに制限します。C地区は、駅前という利便性の高い地区であり、身近な買い物のための店舗や事務所などの立地が想定されるため、都市的機能を持つ施設と近接する居住地とが共存した環境を保全できるよう考慮し、20メートルまでの高さに制限します。D、E地区は、幹線道路沿いであり、店舗や事務所などの立地が想定されるため、それらと後背地の住環境を保全できるよう考慮し、25メートルまでの高さに制限します。ここで補足させていただきますが、A地区の10メートルの高さ制限については地区計画で制限するものではありません。先ほどの用途地域の説明の中でもご説明しましたが、第1種低層住居専用地域の場合、建築基準法第55条に定められている制限が適用され、10メートルが最高の高さとなります。

 続きまして、建築物等の形態又は色彩その他意匠の制限です。これは、広告物や看板類が、街並み景観を損なうことのないよう配慮するもので、BからE地区の敷地内や、建築物に付属する広告物や看板類を制限するものです。敷地内の広告物又は看板は、自己の用に供するものに限定します。例えば、このように建築物に付属する看板類が自己の用に供する場合は、設置が可能ですが、このように自己の用に供さない案内看板は制限いたします。なお、A地区で指定される第1種低層住居専用地域においては、愛知県屋外広告物条例の規定により、看板や広告物の掲出は原則禁止となっています。最後に垣又はさくの構造の制限です。これは、道路、公園又は緑地に接する側に垣やさくを設置する場合の制限です。AからC地区に適用され、垣やさくを設置する場合は生け垣や透視性のあるフェンス、鉄柵などとし、ブロック塀等を設置できません。これは垣又はさくを視認性の良いものとすることで、潤いある街並みを形成し、さらには地震による倒壊等の被害を軽減しようとするものです。ただし、基礎となるもので、0.6メートル以下のものや門柱は設置可能となります。

 以上、説明させていただきました6項目について、まとめた絵で説明させていただきますとまず用途の制限があり、そして、建築物の敷地面積の最低限度、隣地境界線や道路境界線からの壁面の後退距離、高さの制限、看板類などの設置における形態又は色彩その他意匠の制限、垣又はさくの構造の制限の以上6点となります。只今、説明させていただきました地区計画の案を、都市計画法16条の規定に基づき、平成26年8月13日から8月27日まで縦覧し、また、ここまでに説明させていただきました3つの都市計画の案を、都市計画法第17条の規定に基づき、平成26年10月1日から10月15日まで縦覧しましたが、意見書の提出はございませんでした。第1号議案から第3号議案までの説明は以上でございます。ご審議をお願いいたします。

事務局（加藤開発調整監）

 本日、説明員として区画整理課の職員が出席させていただいております。よろしくお願いいたします。

瀬口哲夫議長

 それでは、第1号議案から第3号議案につきまして、ご意見、ご質問がございましたら、お願いします。

原田秀俊委員

 第一種低層住居専用地域のA地区において、敷地面積の最低限度200平方メートルの厳しい規制がかかっているが、保留地処分の支障にならないのか。

事務局（加藤区画整理課長）

 公園西駅周辺地区は、周辺環境に配慮し、ゆとりある住宅地の形成を図ることを目的としており、その部分をしっかりとPRをして保留地処分をしていきたいと考えております。単価設定についても、採算のとれるものとしており、早い時期に財源を確保できるようにしていきたいと思っております。

浅井たつお委員

 第二種住居地域のC地区に店舗や事務所等を誘導するという説明があったが、地区内の道路が袋小路になっており、実際にそれらの建築物を誘導できるのか。

事務局（水野都市計画課長）

 公園西駅周辺地区の南側では、民間開発により住宅地が形成されており、今後も拡大する予定です。これらの地区の住民が利用できる生活利便施設を誘導したいと考えております。また、自動車のみならず、リニモやバスの利用者も生活利便施設を利用できる場所となっております。

浅井たつお委員

 C地区は愛・地球博記念公園やグリーンロード、香流川に囲まれている区域であるが、グリーンロードへのバイパス等の整備は予定されているのか。

事務局（水野都市計画課長）

 グリーンロードを横断する道路やバイパスを整備する予定はありません。駅前広場へ向けての幹線道路を整備する予定です。 

宮崎幸恵委員

 地区計画において、広告物の規制はあるが、建築物の色彩等を規制することはできないのか。

 事務局（水野都市計画課長）

 色彩については、今後の課題であると認識しております。将来的には、景観計画を策定することで建築物の色彩の制限を含めた検討が必要であると考えております。

宮崎幸恵委員

 垣又はさくの構造の制限を設けているが、垣又はさくを設置する場合、市からの補助はあるのか。

事務局（水野都市計画課長）

 生垣設置補助金があります。条件に適合する必要があり、限度額は15万円です。

宮崎幸恵委員

 生垣の補助金についてPR等は行っているのか。また、実績はどのくらいか。

事務局（水野都市計画課長）

 生垣設置補助金についての窓口は、産業緑地課になりますが、毎年4月の広報に掲載する等PRを行っております。実績については、産業緑地課に確認します。

宮崎幸恵委員

 景観計画の具体的なスケジュールはあるのか。

事務局（水野都市計画課長）

 現在、公表できるスケジュールはありませんが、今後の課題であると認識しております。

瀬口哲夫議長

 建築物の色彩について、地区計画に定めていなくてもパンフレット等に色彩を控えていただくように記載する等、建築物の色彩について配慮してもらえるよう努力いただきたい。

浅井たつお委員

 公園西駅周辺地区は、自然景観に配慮した開発行為を誘導するとしており、建築物の高さの最高限度25メートル、壁面後退距離5メートルの制限を設けているが、規制の根拠はあるのか。

事務局（水野都市計画課長）

 本来、近隣商業地域では、高さ制限はありませんが、今回、周辺の環境に配慮して高さ制限を設けております。なお、リニモの駅舎の高さが25メートルであるため、同様の25メートルを建築物の高さの最高限度としております。また、道路から5メートル後退することで周辺環境への影響をさらに軽減できると考えております。

浅井たつお委員

 どういう景観が望ましいと考えているのか。具体的な将来像は考えているのか。

事務局（加藤区画整理課長）

 周辺の環境に配慮したまちづくりができるよう民間商業事業者と協議しております。公園西駅周辺地区は、自然が豊かな地域であるため、緑化を促進することにより周辺地域になじんだまちづくりをしていきたいと考えております。

浅井たつお委員

 平成27年3月に保留地をイケアに引き渡す予定になっているが、用地が引き渡せなかった場合は、賠償金を支払うというような契約をしているのか。

事務局（加藤区画整理課長）

 平成27年3月に保留地を引き渡す予定でありますが、賠償金等の支払いについての協定等は定めておりません。

原田秀俊委員

 みよし市のイオンは、店舗の周囲に植栽をして緑化を促進しているが、後退させる5メートルの部分について緑化を促進する予定はあるのか。また、植栽の樹種等は決まっているのか。

事務局（加藤区画整理課長）

 植栽の樹種や高さについては、具体的なことは定めておりませんが、周辺農地に配慮した緑化を促進できるように協議していきます。

藤田素弘委員

 D地区について、「条件に適合する場合に建築できるものがある」と記載があるが、条件とはどのようなものか。

事務局（水野都市計画課長）

 地区計画で特別に規制をするのではなく、用途地域に面積要件があるという意味です。

藤田素弘委員

 渋滞により住宅地へ通り抜けをする車が増加することが想定されるが、区画道路をどのように計画したのか。

事務局（加藤区画整理課長）

 平成26年4月1日に仮換地指定により道路の幅員等は決定しております。決定する前に、公安委員会や愛知県と協議し、県道田籾名古屋線からグリーンロードへの通り抜けができにくいように計画しております。

近藤鋭雄委員

 住民説明会でも渋滞についての意見が出ていたが、交通渋滞についての対策を講じてほしい。

事務局（加藤区画整理課長）

 市としても、交通渋滞は課題であると認識しているため、公安委員会等と協議をしながら解決策を考えていきたいと思います。

瀬口哲夫議長

 グリーンロードは県道か。

事務局（水野都市計画課長）

 県道です。

瀬口哲夫議長

 愛知県にも対策を講じるよう市から依頼していただきたい。

浅井たつお委員

 イケアを誘致するメリットをご説明いただきたい。

事務局（加藤区画整理課長）

 リニモを利用した場合の特典を設ける等、リニモの利用促進を図っていくとともに、交通量を分散させ交通渋滞を軽減していきたいと考えております。今後も、メリットを最大化できるように協議していきたいと考えております。

青山直道委員

 ホテル、旅館の建築が制限されているが、今後も誘致することはないのか。

事務局（水野都市計画課長）

 長久手市では、長久手市ラブホテル等建築規制条例によりラブホテルの建築を禁止しておりますが、ホテル、旅館を建築後にラブホテルに転用される可能性があるため、今回の規制内容としました。

瀬口哲夫議長

 それでは、他にご意見、ご質問もないようですので、採決をさせていただきます。第1号議案から第3号議案につきまして、原案どおり可決してご異議ありませんか。

浅井たつお委員

 反対とさせていただきます。公園西駅周辺については、民地を含めた景観や自然環境を配慮したまちづくり、将来の地域住民の方のライフサイクルについて十分に考察・議論されていないと思います。また、環境の阻害や工事費の高騰、過大な税負担や交通問題、災害対策についても明確な方針や対策が示されていないと思います。十分な議論がされていない中で、本都市計画を定めたとしても、より良いまちづくりは実現できないのではないかと私は考えます。

瀬口哲夫議長

 ありがとうございました。それでは、1名が反対ではありますが、第1号議案から第3号議案につきまして出席委員8名中7名の方が賛成されましたので、原案のとおり議決するということで、よろしいでしょうか。

【異議なし】

ありがとうございます。

事務局（加藤開発調整監）

 ありがとうございました。本日の議案は、以上でございます。本日、審議していただいた議案につきましては、市長に答申させていただきます。

瀬口哲夫議長

 以上で、本日の審議事項はすべて終了いたしました。ありがとうございました。

事務局（加藤開発調整監）

 以上で、平成26年度第2回長久手市都市計画審議会を終了させていただきます。ありがとうございました。