平成24年度第1回長久手市都市計画審議会

1 開会

2 開催の挨拶

【都市計画審議会委員の名簿に沿って、審議会委員を順次紹介】

3 会長選出

【指名推薦により、瀬口委員が会長に選出された。また、会長からの指名により、村山委員を会長職務代理に選出。】

4 議案審議

議長
円滑な審議、進行にご協力を賜りますようお願いします。運営規則第7条第1項により、本日の審議会の議事録の署名者2名を指名します。市議会議員の正木祥豊委員と水野竹芳委員にお願いします。
本日の審議会の傍聴者については、3名の方の傍聴の申し込みがありました。それでは、審議に入ります。第1号議案「名古屋都市計画地区計画の決定について（長久手市決定）」につきまして、事務局より説明をお願します。
事務局
本日、地区計画の決定について説明させていただきます、長久手市都市計画課長の川本と申します。どうぞよろしくお願いします。 
現在、三ヶ峯地区において、民間開発事業者が、低層住宅を中心とした宅地造成を行っています。本日は、良好な住環境の誘導、形成を図るための都市計画である、「地区計画の決定」について説明させていただきます。
まず、具体的な説明に入る前に、簡単に経過を説明させていただきます。本地区計画につきましては、告示以外の諸手続きを平成21年に終了していましたが、諸々の事情により事業が止まっている時期がありました。その後、平成24年1月4日に市制施行されたことにより、地区計画の地名が長久手町から長久手市に変更したことから、「都市計画法第17条の規定に基づく縦覧」と「都市計画審議会」のやり直しが必要になりました。改めて、審議会を開催させていただくことになりましたが、再度、地区計画の中身について、ご審議いただければと存じます。 
それでは、具体的な説明に入ります。まず始めに、三ケ峯地区住宅団地造成事業について説明します。造成事業の位置は、リニモ公園西駅から南東へ約1キロメートル、県道田籾名古屋線西側の位置となります。本事業は、旧都市計画法に基づく開発許可を受け、民間事業者により行われている事業です。地名は、長久手市岩作三ヶ峯及び前熊一ノ井の一部で、面積は約13.7ヘクタール。計画の概要としては、住宅用地315区画、集合住宅用地1区画、商業用地1区画、公園2区画、緑地及び緑道が4区画となっています。 
続きまして、地区計画案について説明します。地区計画は、都市計画法に定められているもので、「一定の地区を単位として、道路や公園などの施設の配置や、建築物に関するルールなどについて、その地区の特性に応じて定めるまちづくりの計画」です。
この三ケ峯地区の開発は、市街化調整区域内で開発許可を受けていることから、建築物の建設について制限がゆるく、良好な住宅地を形成していくためには、地区計画で誘導する必要があります。地区計画で定める事項としては、「地区施設の配置及び規模」と「建築物に関する事項」があります。地区施設とは、「その地区に必要な公共空間を確保するために設置する、公園や緑地、広場などの公共空地のこと」で、この三ケ峯地区には、公園2箇所、緑地3箇所、緑道1箇所を地区施設として定めています。
また、この地区計画では、区域をA地区、B地区、C地区の3つの地区に細分化し、それぞれの地区にあった建築物に関する事項を定めています。それぞれに、6つの建築物に関する事項を定めています。1つ目が建築物等の用途の制限、2つ目が建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度、3つ目が建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度、4つ目が建築物の敷地面積の最低限度、5つ目が壁面の位置の制限、6つ目が建築物等の高さの最高限度です。
それでは、それぞれの地区について、説明させていただきます。
まず始めに、A地区について説明します。図の紫色の地区が、A地区となっております。A地区のまちづくりの方針としては、低層住宅地区とし、低層の戸建住宅を中心とした、良好な住環境を形成する地区としています。A地区は、市街化区域の第一種低層住居専用地域で建てられる建築物を基本的な考えとします。一戸建ての住宅のほか、事務所や学習塾、アトリエなどを併用する住宅が建築可能となります。
「建築物の延べ面積」の「敷地面積」に対する割合の最高限度を「容積率」といいます。また、「建築物の建築面積」の「敷地面積」に対する割合の最高限度を一般的に「建ぺい率」といいます。A地区は本市の第一種低層住居専用地域と同等の容積率100％、建ぺい率を50％とします。
次に、建築物の敷地面積の最低限度です。これは「建築物が立地する敷地の大きさ（面積）の最低の限度を設ける」もので、良好な住環境を図るため、A、B、C地区とも200平方メートルとします。
次に、壁面の位置の制限です。これは建築物の壁の位置を隣地境界線から制限するものです。A、B、C地区とも、隣地境界線から1メートル以上空けて建築物の壁を建設していただくことになります。壁面の位置の制限では、屋根のひさし部分は該当しません。
最後に、建築物の高さの最高限度です。これは建築物の高さを制限するもので、A地区は低層の一戸建ての住宅を中心とした地区であることから、本市の第一種低層住居専用地域と同じ高さの10メートルとします。
続きまして、B地区について説明します。図のオレンジ色の地区が、B地区となっております。B地区のまちづくりの方針としては、一戸建ての住宅又は共同住宅等による周辺の土地利用と調和した良好な住環境を形成する地区とします。
B地区は、市街化区域の第一種中高層住居専用地域で建てられる建築物を基本的な考えとします。一戸建ての住宅のほか、共同住宅、幼稚園、保育所が、建築可能となります。
B地区は、本市の第一種中高層住居専用地域と同等の容積率200％、建ぺい率60％とします。
集合住宅地区であるB地区の「建築物の高さの最高限度」は、13メートルとします。市街化調整区域であることから周囲との調和を図ることが出来る高さとしています。
続きまして、C地区について説明します。図の桃色の地区が、C地区となっております。C地区のまちづくりの方針としては、幹線道路に面する利便性を活かした、沿道サービス系施設等の集積を図る地区とします。C地区は、市街化区域の第二種中高層住居専用地域で建てられる建築物を基本的な考えとします。一戸建ての住宅や共同住宅、診療所のほか、店舗等はその用途に供する部分の床面積が1,500平方メートル以内のものが建築可能となります。
C地区は、本市の第二種中高層住居専用地域と同等の容積率200％、建ぺい率60％とします。
沿道地区であるC地区の「建築物の高さの最高限度」は、13メートルとします。市街化調整区域であることから周囲との調和を図ることが出来る高さとしています。
これまで説明してまいりました地区計画の決定は、本市が行います。都市計画決定されますと、今後、建築物を建設される際には、この地区計画によるルールを守って建設していただくこととなります。
続きまして、都市計画決定のこれまでの手続き経過について説明します。都市計画法第17条の規定に基づき、平成24年6月29日から7月13日までの2週間、地区計画の案の縦覧を行いました。縦覧を行った結果、2名の方から合計9件のご意見の提出がありました。それでは、提出されたご意見の要旨とそれに対する市の見解を説明させていただきますので、別添資料をご覧ください。順番に説明させていただきます。
まず1番目の「電柱を地中化し、土地の価値を上げていただきたい。」というご意見については、その旨を事業者にお伝えしておきます。
2番目の「付近に小学校の建設予定はあるか。」というご意見については、付近に小学校を建設する予定はございません。東小学校で対応する予定でございます。
3番目の「地震に備え、手動ポンプ式の井戸を掘ると良い。」というご意見については、その旨を事業者にお伝えしておきます。
4番目の「一戸あたり敷地面積200平方メートル（最低限度）、外壁等から敷地境界線までの距離1メートル以上について、将来にわたって担保されるよう条例制定が必要でないか。」というご意見については、市議会での議論を踏まえて、本地区計画案の条例を制定する予定でございます。
5番目の「近年局地的な豪雨災害が毎年各地で起こっている。雨水貯水池について、地区計画縦覧図において面積、容量がはっきりと判断できないが、最近の事例を参考に、従前の基準等をさらに安全率を加えた基準とするべきである。今後も開発が進行する可能性があり、香流川下流域への影響に配慮して下さい。」というご意見については、雨水貯水池の面積、容量につきましては、別途開発許可を受けております。
6番目の「緑地について、三ヶ峯丘陵に隣接しているので傾斜地が多いと思われるが、開発前に隣接地域に自生固有の植物種での緑化が必要である。県の事業では、表土を保管し工事終了後に戻す等、自然環境に配慮した施工がなされている。」というご意見については、その旨を事業者にお伝えしておきます。
7番目の「環境保全が後手に回らないよう、今後、1ヘクタールを超える開発については、地区計画により事前の自然環境調査の実施を求めるべきである。」というご意見については、地区計画とは、一定の地区の施設の整備、建築物等に関する事項を定める都市計画であり、自然環境保全の基準を定めることは出来ません。なお、市としては、愛知県環境影響評価条例の基準に準じて運用しております。
8番目の「意見書の提出期限について、縦覧終了と同時でなく1週間ほど延長してほしい。」というご意見については、意見書の提出期限につきましては、都市計画法第17条第2項の規定により、縦覧期間満了の日までとなっております。
9番目の「ホームページでの閲覧についても実施していただきたい。」というご意見については、今後の事務の参考とさせていただきます。
以上で、地区計画の決定に関する説明を終わらせていただきます。ご静聴いただき誠にありがとうございました。
議長
それでは第1号議案について、ご意見、ご質問がございましたら、お願いします。先程のご説明でもありましたが、既に都市計画審議会は終わっていたようですが、事業者の問題、長久手町から長久手市になったということで、再度都市計画審議会を開催する必要が出てきたという経過があるようです。
委員
200平方メートル以上の宅地の数を教えて下さい。
事務局
315区画になります。
議長
約1,000人規模です。
委員
道路の幅は、6メートル以上ですか。
事務局
一部緑道になる箇所を除いて、6メートル以上です。
議長
建築基準法上は、4メートル以上の道路に接していればよいが、6メートルとしているようです。
委員
地区計画の中で1メートルの壁面後退の規定はあるが、壁面緑化に関する規定は無いのでしょうか。
事務局
地区計画の中で、そのような制限は規定しておりません。長久手市として、生垣設置補助や緑化の推進ということはし
ております。
委員
地区計画で制限しないと地区内で統一を図れない。また、良好な住環境を保全するエリアにするのであれば、そのような規定を盛り込んでも良かったと思う。
委員
B地区、C地区において、診療所等の医療系の建物が建設されなかった場合、どこまで行かないといけないか、出来れば距離を教えてほしい。
また、付近に小学校が建設されないということでしたが、東小学校までの距離も教えてほしい。
事務局
事業区域から約4キロメートル離れた場所に、個人整形外科医院があります。長久手市西側の区域には、個人医院が沢山あります。
総合病院として愛知医科大学病院が、尾張旭市との行政境付近にあります。まちづくりが進んで、区域内の人口が増えると個人医院が出来てくると思われます。
また、事業区域から東小学校までの距離は、約2～3キロメートルあります。なお、三ヶ峯ニュータウンという東小学校から約4キロメートル離れている区域があるが、子ども達はN-バスという市の巡回バスに乗って東小学校に通学している。そのような形になることが想定されます。ただし、巡回バスの定員が決まっている中で、リニモ公園西駅付近でも今後開発が予定されており、今後、総合的に議論していく必要があると思います。
議長
委員から出た壁面緑化については地区計画で規定しなくても、緑地や景観に関する手引きのようなものがあると良い。
それなりの考え方が分かる手引きがあるだけでも、ある程度の対応はできると思う。
事務局
景観については、今後の検討課題あると認識しておりますが、当面は本地区計画の中身で事務を進めていきたいと思います。今後、地区計画の中身をブラッシュアップしていく中で、取り入れていきたい。
委員
図面をみると3方向の法面が谷になっているが、防災上どのような指導をされたのでしょうか。
事務局
愛知県の開発基準に基づき、回復緑地の話し等を含め、愛知県から指導してもらっていると聞いています。
委員
基準を満たしていても、土砂災害が起こることがある。先日、九州で豪雨があり大きな被害をもたらしたが、そういった豪雨を想定した検証はなされているのでしょうか。
事務局
地区計画とは直接関係の無い話しではありますが、土質によって法面の勾配が決まっている。その基準に基づいて、造成工事がされております。また、ある一定の雨が降った場合でも、下流区域が安全になるように、調整池の容量が設定されている。
土砂災害防止法という法律に基づいて、土砂災害を防止するための施設を設置し、危険な地域については避難誘導の措置を取らなければいけない等の規定が定められておりますが、本区域はその対象になっていません。また、そのような区域になる予定はありません。長久手市においても急傾斜地の数か所が、危険区域に指定されており、ハザードマップで確認できます。
議長
愛知県の許可基準に基づいて、造成されているということでしたが、災害が心配であるため、念を入れて確認してほしいというご意見でした。
委員
私が以前、市街化区域の区画整理事業地内で家を建てた際、都市計画法に基づき、隣地境界線から3Cメートル控えてフェンスや擁壁を設置するように指導された。三ヶ峯地区も同様の指導があるのか。
事務局
大変申し訳ございませんが、3Cメートル控えてフェンスや擁壁を設置しなければいけないというルールを存じ上げません。都市計画法上のルールではないと思います。一度、調べてみますが、三ヶ峯地区ではそのようなルールを定める予定はありません。
議長
フェンスの基礎が、隣地にはみ出ないようにしているだけかもしれません。
委員
B地区、C地区の高さ制限が13メートルとあるが、都市計画法の規定でエレベーターの設置義務はありますか。
事務局
13メートルは4階建ての建物を想定しています。都市計画法ではなく、建築基準法の規定で5階建てまでの建物については、エレベーターを設置する義務がありません。
委員
建築基準法と都市計画法の違いが分からない。例えば、切り土や盛土をする場合は、どちらの法律が対象になるのでしょうか。
事務局
対象となる区域で、切り土、盛土を行う場合、まずは宅地造成等規制法という法律の許可申請が必要になります。その後、開発の協議が進むにつれ、都市計画法の許可申請が必要になり、建物を建築する段階では建築基準法の許可申請が必要になります。
委員
出来れば、今後、現地視察を事前に実施してみてはどうでしょうか。
事務局
現地を見ていただくことも重要だと思います。皆さんのスケジュールが許す範囲で、前向きに検討させていただきます。
委員
公園と緑地の配置について、2点伺いたいです。まず1点目は、緑地1号と3号の一部で宅地が食い込んでいるが、景観や生態系のことを考えると、この部分は全て緑地にすべきではなかったのでしょうか。なぜ、緑地が歯抜けになっているのか、その理由を教えてほしい。
2点目としては、公園1号についてですが、歩行者専用道と公園1号が上手くつながる位置に配置されていないため、住宅地から公園1号に行きにくくなっている。なぜ、このような配置になったか、その理由を教えてほしい。
事務局
1点目につきましては、大変申し訳ございませんが、どうしてこのような宅地の配置になったのか存じ上げません。
2点目につきましては、当該区域はかなり高低差のある地形であるため、歩行者専用道に階段が設けられる予定です。通勤や通学される方が、県道沿いに出やすいように、このような配置になったと聞いております。また、公園1号については、「愛知県の開発基準にある公園の誘致距離」を満たすための位置に配置されています。
議長
委員の1点目のご質問についてですが、緑地に食い込んでいる宅地部分には、擁壁を設置して奥に何か施設を設置しているのではないでしょうか。
事務局
当初計画では、現況法面が直接すり合わせてあるような形状でしたが、協議をしていく中で段々の法面に計画を変更したと聞いておりますが、詳細については存じ上げておりません。
委員
住宅用地が315区画あり、世帯数がかなり大きくなると思われますが、ごみ置き場の計画は設定されていますか。
事務局
長久手市では、可燃ごみを路線回収しております。自宅の前に置いておけば回収します。また、不燃ごみや資源ごみについても、決まった場所に置かれたかごに、ごみを入れてもらうため、ごみ置き場のための区画は設定しておりません。
議長
長久手市は、宅地開発指導要綱を持っていますか。
事務局
長久手市美しいまちづくり条例を持っています。
議長
その条例の中で、開発に係る事項が明記されているのでしょうか。
事務局
はい、開発に係る事項が明記されており、既に事前協議は終わっています。
委員
議案書の理由の中で、「適正かつ健全な住居環境並びに優れた景観形成を誘導する」と明記されているが、造成や自然環境に関する項目において県の基準によるものが多い。景観についても具体的な基準がなく、長久手市としての主体性が感じられない。
宅地をなるべく確保するというのは経済性の話しである。切り土や盛土をなるべく少なくし、もともとの地形をなるべく残した方が、安全性や景観にとっては良いことであるが、宅地は減ってしまうかもしれない。経済性と安全性のバランスを考えなければいけない。この開発のプロセスは分かりませんが、もう少し現状の地形を活用してほしかった。自然環境や安全性、景観を守るため、我々は事業者にブレーキをかけなければいけない。今後の課題である。
事務局
いただいたご意見をどのように事業に反映してくか、その仕組み作りが大きな課題であります。まちづくりの精神を反映できるように、我々も努力しなければいけない。
委員
戦前の話しでありますが、名古屋の八事地区は区画整理組合が中心となって、風地地区をかけた。そうすると、建ぺい率、容積率が厳しくなるため、最初はあまり土地が売れなかったらしいが、今は素晴しい住宅地になっている。
この地区計画は、民間開発事業者と行政の折衷案で内容が決定したと思われるが、委員のご意見では、良いまちづくりのためにも、行政にもうひと踏ん張りしてほしかったというものでした。
委員
宅地造成後に最低敷地面積200平方メートルという基準ができているが、実現可能か。
事務局
丁度200平方メートルでなくても構わない。200平方メートル以上あれば良い。敷地割りは、民間開発事業者が考えることになる。
委員
生活の利便性からも県道沿いにスーパー等が出来ると良いと思うが、どのように誘導していく予定ですか。
事務局
民間開発事業者が、生活利便性のあるものを誘致していると思うが、都市計画法上、こうでなければいけないと言えない。どちらにしろ、それほど大きい建築物は出来ないので、スーパー程度のものが来る可能性があるという説明をさせていただいたが、詳細は聞いておりません。
委員
住宅が販売されると同時に、スーパー等も立地されることになるのですか。
事務局
住宅とスーパー等が同時に立地することは無いと思われますが、詳細は聞いておりません。
議長
出店する方の立場で考えた場合、住宅が張り付いていないのに出店しにくいかもしれません。
委員
これだけの戸数の住宅が出来た場合、県道の渋滞が考えられるが、何か検討されているのでしょうか。
事務局
県道の渋滞につきましては、戸数がそれほど巨大でないことから、県道への接続を2箇所取ることで了解をいただいた。
現状でも時間帯によっては、滞留する区間がある。今後の課題ではあるが、今のところ解決策は見つかっていない。
議長
それでは、他にご意見、ご質問もないようですので、採決をさせていただきます。第1号議案について、原案どおり可決してご異議はありませんか。
【異議なし】
ありがとうございます。異議がないものと認めます。第1号議案については、原案どおり可決いたしました。
事務局
ありがとうございました。本日、審議いただいた議案につきましては、市長に答申させていただきます。
第1号議案については、長久手市決定案件となりますので、この後、愛知県知事に対して協議を行う予定です。
議長
以上で、本日の審議事項は全て終了しました。

5 閉会